勝てるビルしか創らない。

貸ビルは長期安定収入を目指した事業であり、事業プランを含む資金計画作成、土地取得、建築プラン企画、ゼネコン見積査定、設計変更に伴う仕様とコストの妥当性の確認、賃料分析を踏まえた募集条件設定を含むテナント募集、管理仕様決定、運営管理、長期修繕対応まで、貸ビル開発に伴う全ての業務を一貫してご提供します。

開発プロセス

用地選定

賃貸需要の市場調査を、当社の豊富なデータ及び独自の方法により実施します。

建築プラン作成

その時代・エリアに合わせたテナントニーズを汲み込み、収益の最大化を目的とする設計を行います。

事業収支検証

事業の可否を検証します。

ゼネコン見積査定
エリア・規模に合わせ最適なゼネコンを選定し、複数社へ見積依頼します。
賃料分析
貸主として保有している豊富な賃料データ・募集データをもとに、現実的な賃料を査定します。
管理費査定
建築プランに合わせ最適な管理仕様を策定し、管理費を査定します。

事業計画検証

事業の収益性を検証します。

市場価値の検証
収益還元法による市場価値を査定します。取引利回りは市況による変動が大きいため、あらゆる視点から検証します。
各種費用の検証
建築費、管理費以外にかかる、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、消費税等、事業に関わる全ての費用を算出します。
資金計画の検証
用地取得費、建築費等、各フェーズごとに最適な資金計画を検討し、金融機関との融資条件等の折衝をします。
長期修繕計画の検証
建築プランに合わせ最適な修繕計画を作成し、費用の検証を行います。

用地購入

建築プラン確定

確認申請

ゼネコン選定

着工

竣工

運営開始

近作紹介

  • NEWS X ビル01
  • NEWS X ビル02
  • NEWS X ビル03
  • NEWS X ビル04
  • NEWS X ビル05
  • NEWS X ビル06

NEWS X ビル延床面積 817.560m2

当該事業計画

1. 物件概要書

物件名称 (仮称)NEWS X
所在 地番 中央区京橋二丁目 12番地21、12番地13、12番地15、12番地14
住居表示 東京都中央区京橋2丁目12番2号
交通 東京メトロ「銀座線」京橋駅 徒歩2分
都営地下鉄「浅草線」宝町駅 徒歩1分
建ぺい率 / 容積率 80% / 800%
地積 公簿面積 122.83m2 37.15坪  
建物概要
(予定)
延床面積 813.20m2 245.99坪  
  2F~9F 事務所 10F 住居
賃貸面積 660.63m2 199.84坪 82.58m2 24.98坪
賃貸面積合計 743.21m2 224.82坪    
構造等 S造 10階建 ELV1基
竣工 2014年9月(予定)

2. 投下資本の明細

(税抜)

  項目 項目 設定根拠等 備考
1 土地取得原価 281,500,000    
2 既存建物取得原価 0    
  取得価格合計 281,500,000    
1 仲介料 8,445,000    
2 既存建物解体費 3,820,000    
2 建築代金 410,000,000   施行床面積対象()
2 追加工事費 6,967,000   概算値
2 設計監理料 5,000,000   設計料確定
2 確認申請・検査費 526,000   概算値
1 登面税(取得時) 1,616,106   建物滅失含む
1 取得税(土地) 1,791,366    
2 取得税(既存建物) 0    
2 取得税(新規建物) 6,292,600    
1 固都税(取得まで) 576,058   年額×工期で算出(土地)
2 テナント募集仲介料 3,597,120   初期投下としては満室を想定
1 地積測量・官民確定 0   売主負担
1 地盤・電波調査費 500,000   概算値
2 表示登記代 152,923   概算値
3 抵当権設定代 1,602,966   概算値
2 借入利息 7,395,195    
3 鑑定評価 0   概算値
  投下資本合計 739,782,334   消費税を含まず

3. 想定収支

前提条件

  項目 単価・料率 対象面積等
収益 賃料単価 22,000円 / 坪 224.82坪
管理費単価 0円 / 坪 224.82坪
駐車場単価 0円 / 台 0台
その他収入 0円 / 坪 -
稼働率 95% -
     
費用 管理原価単価 1,500円 / 坪 245.99坪
PM費用率 3.00% 対総収益 -
その他原価 0円 / 月額 0.00坪
固都税 5,358,900円 -
火災保険単価 500円 / 坪 245.99坪
修繕費 730円 / 坪 245.99坪

NOIの算定

項目 年額(単位:円) 備考
賃料収入 59,352,830 稼働100%
管理収入 0  
駐車場 0  
その他収入 0  
空室控除 ▲ 2,967,642  
収益合計 56,385,189  
管理原価 1,500円 / 坪 稼働率による変動なし
PM費用 3.00% 対総収益 上記収益 3.00%
その他原価 0円 / 月額 -
固都税 5,358,900円 概算
火災保険 500円 / 坪 -
修繕費 730円 / 坪 概算
費用合計 13,758,720  
年間NOI 42,626,469  

4. 事業利益

CAP 4.1% 4.3% 4.5%
売却価額 1,039,669,974 991,313,231 947,254,865
総投資額 771,032,433 769,581,731 768,259,980
粗利 268,637,541 221,731,500 178,994,885
総投下資本利回り 34.84% 28.81% 23.30%