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５.セキュリティ

セキュリティへのニーズは、どの業界においても年々高まっています。これにはふたつの面があり、ひとつは安全に業務を行うための防犯。過去には爆破、放火といった事件もあり、不審者をブロックすることはビルの基本性能といえるでしょう。もうひとつが情報流出に対するセキュリティです。IT関連企業の増加に加え、個人情報保護法など一般企業でも顧客情報管理に慎重さが求められるようになった影響があります。

①セキュリティの方法

セキュリティの方法は新しいほど防犯性能が高く、テナント様も安心します。自分のビルのセキュリティがいつ導入されたものか、最新のものに比べてどれくらい古いのかを把握する必要があります。

②入居テナント

反社会的勢力や風俗店、印象の悪い飲食店などマイナスイメージのテナントが入居しているかどうか、テナント構成についても再確認しましょう。入居審査もセキュリティと無関係ではありません。不安を与えるようでは安全なオフィスビルとはいえないでしょう。

６．調整

ここまで5項目の評価をしてきました。実は、全体にバランスよく高得点というビルはそうそうあるわけではありません。どこかにどうしても、平均よりマイナスになる項目があるはずです。最後の項目「調整」は、このマイナス部分をプラスにできる要素を探る作業です。

①バランス確認

まず、評価結果を五角形の図にしてみます。ここで、自分のビルの弱点を確認します。

②マイナスをプラスへ

たとえ弱点の部分があっても運営の見直しやリフォームなどで、改善できるのであればプラス評価。立地のように動かし難い条件でも、それを上回る要素を作ることを考えればいいのです。テナント様がオフィスビルを選ぶ基準は好みではなく総合点です。全体のバランスがよいビルを目指して、調整の余地があるかどうかが「調整」評価のポイントになります。

さて、総合評価はいかがでしたでしょうか。以上をふまえて、次回からは、競合他社と自分のビルとの比較の作業になります。

４．共用部分(含オフィス)

この項目はエレベーターからオフィスまで範囲が広くなっています。特に共用部分はビルによって差が出やすい部分です。オーナーの考え方が色濃く反映される部分といえるでしょう。廊下からトイレや給湯室が見えてしまっていないかなど、基本的な配慮はもちろん、使い勝手の良さなどを含めてしっかりチェックしていきましょう。

①エレベーター

サイズ、スピード、明るさ、管理状態がポイントです。ビルの規模に対して適切な設備であるかを確認します。さらに、汚れやすい床部分がきちんと清掃管理されているか、内部はもちろん扉や天井にキズや落書きなどないか、隅々までチェックしましょう。不特定多数の人が利用するエレベーターですから常に清潔で快適であることが大切です。

②エレベーターホール、廊下

各階のエレベーターホール、廊下も広さ、明るさ、清掃状況などをチェックします。オフィスに入る直前のスペースが狭く、暗いのはマイナスです。

③トイレ、洗面所

古さが出やすいトイレは清掃が行き届いているかが1番のポイントです。薄暗く、汚い印象のトイレは論外でしょう。男女兼用のトイレも印象がよくありません。また、最新機能設備の導入の有無、ゆったりとした空間設計で使い勝手に配慮されているかなども見ていきます。

④給湯室

日々の業務の円滑な進行に欠かせない給湯室は、明るく清潔で使い勝手のよさが求められます。照明、水栓の機能、十分な収納など、快適に作業ができる空間かどうかをチェックしましょう。

⑤オフィス

オフィス内部は多様なテナント様に対応できる使いやすさがポイントになります。OA機器の配線がしやすい二重床や無柱設計などは、開放的なフロア空間を生み出し、自由なレイアウトを可能にするのでプラス。また、出入り口が複数あれば来客用、社員用と分けられ、さらに1室を仕切って使用するなど、テナント様のご要望にフレキシブルに対応ができるので好評価となります。

２．外観

ビル外観の重要なポイントは「第一印象」です。どんなテナント様からも好印象をもたれる普遍性が選ばれるオフィスビルの条件です。所要時間のように明確な数値で表せないので比較は難しいのですが、自分がオフィスビルを借りることを想定して見ていきましょう。

①普遍的要素

オフィスビルは複数のテナント様が入りますから、一部の企業にだけ人気があったり極端に個性的ではふさわしくありません。服装でいえば、まじめで清潔感があるリクルートスーツのようなビルが求められます。どんなテナント様も受け入れられる普遍的要素があることがポイントなのです。

②雰囲気

雑然とした雰囲気がないかもチェックします。いかがわしい会社や反社会的組織の入居、あるいは飲食店などの店舗を入れることでビル全体の雰囲気が悪くなっているケースも多いのです。店舗の入っていない純粋オフィスビルは、ビジネスを展開していく上では、対外的信用という意味でもプラス評価です。

３．エントランス

エントランスも入ったときの第一印象が大事です。オフィスの顔であるエントランスの印象が悪いと、テナントは決まりません。

①広さ

明るく開放的なエントランスであることが理想。天井が低く薄暗く、狭いのはマイナスです。一般的にオフィスビルは貸室部分を優先する傾向にありますが、テナント様の立場で見回してみましょう。

②清潔感

すっきりとしていて清潔感があることが大切です。メールボックスからチラシなどがはみだして床に落ちていないか、電球が切れかけていないかなど清掃や管理が行き届いているかチェックします。

③メンテナンスが容易な設計

個性が強くデコラティブなデザインは、手入れがしにくい面があります。また、異素材を組み合わせた床なども手入れに時間と手間がかかりマイナスです。設計とメンテナンスと劣化は密接に関係しています。手入れがしやすいシンプルな設計かどうかもポイントです。

前コラムでご紹介したご紹介した物件評価書は、当社が独自に作っている評価書の簡易版になります。このコラムで、簡単な各項目の説明をいたしますので、是非自分のビルや建築予定のビルを評価してみて下さい。

１．立地

駅から徒歩○分という点が決定的なポイントであると考えているビルオーナーが多くいらっしゃいますが、都心のオフィスビルは大抵駅から徒歩5分圏内にありますから、駅から近いという点だけでは決定的な要素にはなりません。
実際にはオフィスビルへの動線上の全てが評価対象になります。次のポイントを検討した上で、総合的に評価しましょう。

①エリア

千代田区、港区、中央区の都心３区はニーズが高くプラス評価。次が、渋谷、新宿、品川、池袋周辺、これに続くのが台東、文京となります。

②沿線

オフィス向けには古くて、すでに仕上がっている街が好まれます。山手線沿線はプラス評価。地下鉄で言えば銀座線、日比谷線、丸ノ内線に都営浅草線の順で評価されます。歴史が浅く乗降客数の少ない駅では距離が近くてもプラス評価にはし難いと思われます。

③駅からビルまでの間

駅からビルまでの間にごみごみした路地や風俗、消費者金融などがあればマイナス評価となります。また、駅とオフィスとの間に数車線もあるような広い道路がある場合には、敬遠されることもありマイナス評価となります。

④幹線道路との関係

テナントの業種や道路の幅、交通量によっても異なりますが、一般的には奥まった静かな環境よりも、幹線道路に近い立地をプラス評価するテナントがやや多いように思えます。

⑤建物の周辺

公園がある、並木の緑が見える、眺望が良いなどの場合にはプラス評価。飲食店などが入った雑居ビルや古い木造住宅が密集している、墓地が丸見えになっているような場合にはマイナス評価となります。

STEP２．物件評価書で自分のビルを評価してみる

ステップ１を実践し、オフィスビルの客観的な価値を大体把握できたら、次は己を知る、すなわち自分のビルの客観的価値を評価します。これからビルを建築される場合には、建築する予定であるビルを評価してみるとよいでしょう。この作業をすることによって、自分のビルや建築予定のビルが抱える問題点や強みを認識することができます。
以下で、当社が独自に行っている企業がビルを選ぶ際に重視する項目と点数基準を公開いたします。