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OAフロアの設置作業を行いました。

レイアウト変更は、天井や壁だけではなく床も工事が発生します。

今回は築25年のオフィスビルで行われた工事について紹介致します。
弊社が管理しているオフィスビルにて1フロアを分割してご利用されているテナント様より「部署を統合して広くしたいので、フロアを分割していたパーティションを取り払いたい」「また、バリアフリーのため隣室との入口の段差を解消し、車椅子でも入れるような形にしたい」との要望がございましたので、早速現地調査を行うためテナント様が御入居中のフロアに伺いました。

フロアの分割状況を確認したところ、工事範囲内にある会議室・休憩室には事務スペース所と違いOAフロアが設置されておらず、床の高さが他の部屋よりも低くなっていました。その為、フロアを統合統するには床の高さを調整する必要がありました。そこで他のフロアと同様のOAフロアパネルを追加で取り寄せると同時に、入口には車椅子や車輪付きの歩行補助具でも動線として使えるように段差をなくした緩やかなスロープを設置する計画にて工事を行いました。

パーティション解体時は床部分のOAフロアパネルがビスやボルトで破損していることが多く、必要に応じて交換する必要があります。復旧が必要な破損個所を整えて、会議室・休憩室には用意した新しいOAフロアパネルを設置しました。最後にスロープを設置して工事完了とし、テナント様も工事の検収時に大変満足されておりました。

弊社ではこのようにお客様のご要望に最大限お応えできる工事が行えるよう努めております。

消防用表示灯の赤色ランプの電球交換

24時間毎日光る電球をより高寿命なLEDに変更しました。

消防設備は、初期消火や避難のための重要な施設であり、オフィスビルにとってなくてはならないものです。そのため設備の基準は法律や規格が厳重に定められております。その中でも自動火災報知設備の表示灯や誘導灯は火災時や停電時に非常ベルや消火栓の場所、避難経路を知らせる重要な役割を持っております。これらは24時間365日点灯している必要があるため、不備がないか常にチェックをしておく必要がございます。

築29年のオフィスビルを巡回点検していたところ、あるフロアの共用部廊下付近に設置された消防用表示灯の光が通常よりも弱くなっているのを発見しました。表示灯は「取付け面と15度以上の角度となる方向に沿って、10m離れた場所から点灯していることが容易に識別できるものであること」と設置基準が明確に定められているため、常に最適な光量を維持する必要がございます。

表示灯のランプを取り外してテストを行ったところ、ランプが経年劣化により性能が落ちていることが判明したので、事前に用意していた表示灯用LEDランプに交換しました。交換後の表示灯は他のフロアと変わらない明るさとなり、問題解決となりました。

LEDランプは従来の電球や蛍光灯よりも長寿命なため、故障の頻度が少なくなるメリットがございます。しかしランプの故障の確立がゼロではないことや、配線や設置機器自体の劣化による故障もあるため、やはり人の目による確かな点検が必要となります。弊社では常に最適な設備の維持管理を心がけ、些細な異常にも対応できるよう努めております。

浸透型排水ます・配管について

都市部に降る雨水の排水に対して工夫がされています。

都市部では都市機能を維持するためビル等の建物をコンクリートで建設し、道路をアスファルトで舗装しています。このような環境では水はけを良好にするため、雨水を効率よく排水できるよう各所に雨水用の排水管、排水ますが設けられています。しかしながら、ゲリラ豪雨のように短時間で大量の水が降り注いだ場合、雨水の量が排水設備の許容量を超えてしまい、漏水や氾濫が発生することがあります。

雨水は本来地面に滲み込み、地下水として緩やかに川や海に排出されるのですが、それをなるべく妨げないような設備として考案されたのが浸透型雨水ますや雨水配管です。配管やますには細かい穴が開いており、緩やかに水が地下へ滲みだしていくシンプルな構造となっています。地中に収める際には水が浸透しやすいように砕石等で枡や配管周りを埋めます。この工夫により、降り注いだ雨水は地面に均等に分割され、緩やかに河川へ排出されていきます。

また、浸透型雨水ますや雨水配管はゲリラ豪雨等以外にも、地盤沈下対策に有効です。
地盤沈下は主に地層内の水分が抜けることにより地層の体積が減少し、地面が下がってしまう現象で、一昔前は地震等の自然災害による地殻変動で見られる現象でした。しかし工業が発達して地下水等の地下資源が使用されると、地盤を支えていた地下水の体積が減少して、地震以外でも地盤沈下が発生し、公害として認知されるようになりました。
浸透型雨水ます、雨水配管は水分を地下に浸透させることにより、地盤沈下の原因となる地下水の減少を防いで地盤の水分を保持する役目も果たしているのです。

都市部ではこのようにより良く、安全に生活できるよう様々な工夫が施されております。

屋内非常階段の防滑材の交換作業

剥がれかけていた段鼻の滑り止めを補修しました。

今回は築27年のオフィスビルで発生した事案です。
定期巡回でビル内を点検していたところ、屋内非常階段にある滑り止めが一部ずれているのを発見しました。取り急ぎ通行の邪魔にならない程度に問題の箇所への立ち入りを防ぎ、同色同タイプ滑り止め材を確保して交換作業を行いました。

施工後、完全に固着し、使用に問題が無いことを確認して作業終了となりました。

今回問題となったのは「段鼻」と呼ばれる部分で、階段踏み面部分の最前面に位置します。階段の中でも特に重要な部分の一つで、段鼻に滑り止めを施すことは階段利用時の転倒防止に高い効果を発揮します。

今回使用したのはテープタイプの滑り止めでしたが、それ以外にも様々な種類の商品がございます。建物入口や外階段など石やタイルの意匠を損なわずに滑り止めの機能を付加したい場合は、透明で目立たない液体タイプの商品や、同色・同素材に溝を掘ってコーナー部を削り、滑り止め効果を強化した段鼻タイルを使用すると効果的です。これらは使用場所、使用頻度等の条件に合わせて設置を検討する必要がございます。

滑り止めの劣化破損はすぐに対応しないと、緊急時の避難中に転倒するなどの二次災害を引き起こしかねませんので、早急に対応する必要があります。
弊社では巡回を定期的に行うことにより、将来大きな事故につながる恐れのある箇所を発見し、早期修復することで事故を未然に防ぐよう努めております。

配線用遮断器の作動について

ブレーカートリップの原因は色々とあります。

今回は築27年が経過したオフィスビルで発生した事例を紹介致します。テナント様より「コンセントの一部が使えなくなってしまいましたので調べてもらえますか」との連絡が入りました。詳細を確認したところ、フロア内の一部配線だけが使用できなくなっているとのご説明を受けました。

電気が止まる原因は電気使用量が増大したことによる遮断機(ブレーカー)の作動やコンセントの接触不良、配線の断線など様々です。それらの不具合に対応できるよう準備して早急に現場へ向かいました。

現場に到着後、分電盤内の遮断器及び専用室内の回路を調査しました。遮断器がトリップ(スイッチがON・OFFの中間で止まっている状態)していたため、一旦OFFにして詳細な調査を行ったところ、専用室内の配線自体には特に問題はありませんでしたが、季節の変わり目のためかヒーターなど電力消費量の多い電化製品が一つの回路に偏って接続されておりました。

計算の結果、遮断器のトリップは同一回路内で電力使用量が増加し、設定した電流の許容量を超えたことが原因と判明しました。テナント様の了承を得て電化製品を業務に支障が出ない範囲で分散させ、再度計算したところ、電気の使用量が各回路の許容範囲内に収まったので遮断機を復旧し、問題ないことを確認。同時にテナント様へも電化製品の使用に関して協力を仰ぎ、快諾を頂いて作業終了となりました。

当社では頂いた連絡内容から考えられる原因を想定し、迅速な復旧を心掛けております。