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8-2. 面積 （４）
一方で容積率ですが、建蔽率よりも細かくイレギュラーな例外、緩和措置があり、計算がややこしいことが多いです。そのため、都市計画上で定められる「指定容積率」という考え方と、前面道路が12m未満の場合に前面道路の幅員に0.4あるいは0.6、0.8といった数値を乗じた「基準容積率」のうち、低い方が採用されます。例えば都市計画で定められた「指定容積率」が300%の場所で、一方、前面道路が4mで0.6を乗じる「基準容積率」の時には4mx0.6×100=240%となるので、容積率としては240%という数字を採用することになります。
この計算がベースとなりますが、それ以外にも建物が住宅系の用途の場合には地下の部分（平均地盤面からの高さが1m以下の部分）は全体の１／３までは容積対象算入外になります。また、共同住宅の場合には共用廊下部分は面積から除外されたり、特定道路（幅員15m以上の道路）に接続する6〜12mの前面道路のうち、特定道路から70m以内にある場合はその距離に比例して緩和を受けることができるなどなど、その他にもいろいろと緩和、例外の規定があります。
8-2. 面積 （３）
この用途地域に建蔽率と容積率の関係が紐づいています。例えば低層住居専用地域における敷地では、許容建蔽率は30,40,50,60パーセントの中から都市計画で定める数値を採用して、許容容積率は50,60,80,100,150,200といった数字から同様に採用します。住宅地では比較的低い数字が設定されている一方で、商業地では容積率の最低値が200に対して最高値は1,300という数字が設定されていて、その幅は非常に広く、都市計画によってかなり恣意的にエリアの特徴がつくられると言えるでしょう。
建蔽率はその条件によって率の緩和を受けられます。１つ目は、当該敷地が角地である場合です。敷地が道路に角で2面、面している状態で10％の許容建蔽率が上乗せされます。ただし、敷地が道路に2面面していても、敷地の角で交わらずに、敷地の手前と奥でそれぞれ面している場合には緩和はされません。また2本の道路のうちの1本が私道の場合でも角地緩和は適用されません。（ただし基準法42条1条５項で道路位置指定を受けていた場合はこの限りではないようです。）
２つ目は、その敷地が防火地域に定められている際にその建物が耐火建築物として建てられる場合です。防火地域内の100m２以上の建物、あるいは3階建て以上の建物は耐火建築物として建てることを義務づけられていますので、防火地域で建築する場合はこの内容が適用されるのはほぼ間違いないでしょう。このときにも同様に10％の許容建蔽率が上乗せされます。
8-2. 面積 （２）
続いて「延床面積」あるいは「容積率」ですが、これは当該敷地に対して床として建物が何平方メートル建てているか、あるいはそれを割合で表現したものとなり、「許容容積率」はその割合の最高限度にあたります。この数字は敷地の資産価値を考える上で極めて重要な数字です。その敷地にどの程度の床面積が得られるかということは、その床を賃貸にする上で直接的に収入に関わってくる最たるファクターです。ｍ2あたり坪単価といった考え方がそれを如実に示していますし、賃貸物件を探す際には予算と場所に加えて広さというのは最も基本的な項目でしょう。
これら「許容建蔽率」「許容容積率」は都市計画によって定められています。ここで、いったい都市計画では何がなされているのか？という疑問が挙がります。基本的には対象となる都市をエリア毎に分けて、そこに想定する建物の用途を当て嵌める、ということを都市計画がしています。多くの場合、幹線道路沿いは高層の建物が建てられる商業地の色をぬり、駅前にも商業地の色をぬる。表から裏に入ったところでは良好な住環境を維持するために、住宅地の色を塗るといったところです。ここでベースとなるのは「用途地域」で、[8-1:高さ制限]でも少し出てきましたが、地域を指定することによって建てられる建物の用途を限定するものです。最も単純な例を想定すれば、住宅地内に工場が建てられないようにするために用途地域をコントロールすると考えれば良いでしょう。
Kビル新築工事(第８回定例会議)
事業名・工事名
Kビル新築工事
日時
2014年2月26日 / 10:00～11:30
場所
トゥループロパティマネジメント(株) 第３会議室
出席者
- 設計監理(建築)
- トゥループロパティマネジメント(TPM) ： ST、MR、MT
- 設計監理(構造)
- K構造設計事務所
- 施工
- T社 ： K(現場所長)、T(技術営業)
- 施工(電気)
- H社 ： F
- 施工(設備)
- O社 ： A
1.前回、前々回議事録の確認
- 施工 K：
- 前回検討事項のエントランスの石割について石施工業者に確認しました。 床石については無目地は不可で最低目地幅を3mmは確保したいということ、また壁石については糸面程度の面取りを行えば無目地でも施工できるということです。
- 設計 MR：
- 分かりました。壁のほうは無目地で石割付図を描いてください。
2.週間工程の説明
- 2/28に地上部の鉄骨原寸検査を当社地下事務所にて行わせて頂きたいと思います。
- 設計 MR：
- K構造事務所のO氏と私が出席します。
- その際に基礎配筋も見ていただきたいと思います。施工途中ですので配筋検査は2/3ごろにまたお願いするかと思います。
- 設計 MR：
- 分かりました。メールで日程調整をしてください。
- 設計 MR：
- １節の製品検査はいつごろになりますか。
- 調整中ですが、４月の初めあたりになるかと思いますのでまた予定はメール等でお知らせします。
3.質疑
【トイレ、給湯室の設備及び天井内配管について】
- 前回会議の内容で図面を修正しました。
- 設計 MR：
- トイレ排水、換気扇ついては概ね良いです。X12通りの梁と換気扇が当たらない位置に移動してください。
【EF-3の代替換気扇およびEF-8の個別換気に変更した換気扇について】
- 換気風量について確認しました。
- 設計 ST：
- 換気扇の変更については減額の方向だと思いますが、減額分が分かる見積書をまとめて提出してください。
- 施工 K：
- 分かりました。
【消防協議議事録について】
- 施工 A：
- 2/7に消防予防課のE氏と協議しましたので報告します。
- 施工 A：
- 連結送水管後継100Aを80Aに変更して施工しても宜しい。
- 施工 A：
- 連結送水管が乾式のため水抜きバルブは１か所設置で宜しい。
- 施工 A：
- 屋外避難階段の放水口格納箱の設置位置を確認していただきました。
【消火配管について】
- 施工 K：
- 基礎図に埋設配管をプロットした図を作図しました。
- 設計 MR：
- 概ね良いです。消火配管の水抜きバルブ位置が隣地と外壁の狭い位置なので操作できるか確認してください。出来なければ位置を道路側に移動を検討してください。
- 施工 A：
- 分かりました。
【押出成型セメント版について】
- 設計 MR：
- 横張り部分の施工図についてはチェックしました、問題ありませんので発注してください。
- 施工 K：
- 分かりました。
- 設計 MR：
- 外部階段部分で事務所の出入り口扉上も押出成型セメント板です。EPS側のセットバックした側面の壁については押出成型セメント板またはLGS乾式壁のどちらでも構いませんので、施工しやす方で検討してください。納まりが難しい位置なので断面図を描いて検討しましょう。
- 施工 K：
- 分かりました。
- 設計 MR：
- エレベーターオーバーヘッド部分の押出成型セメント板は取り止めて、立ち上がりはコンクリートにウレタン防水とすることとし、押出成型セメント板天端に笠木と同レベルで水切りを廻す納まりに変更とします。
- 施工 K：
- 分かりました。
【地中障害について】
- 施工 K：
- 写真、資料を提出いたします。見積もりは後日提出いたします。
- 設計 MR：
- 分かりました。
以上
2014.4.6 作成：MT
8-2. 面積 （１）
８. オフィスビルの法律
オフィスビルに限らず、建築物を建てる際の最もクリティカルな制約の１つは面積であると言って良いでしょう。
本稿は知っている人は当然知っている当たり前な内容かもしれませんが、建築専門家以外の方と話したときに意外と正確に理解されていない方がいるという印象があります。
建築基準法上、基本的な面積の制約は大きく２つあります。「建築面積」と「延床面積」です。これらはm２（平方メートル）で表現される絶対的な量ですが、一方で敷地面積に対する割合で表現された「建蔽率」と「容積率」という数字もあります。絶対値で表現されるか相対値で表現されるかの差であって、制約をかけている内容は変わりません。
「建築面積」とは当該の敷地に対して何平方メートルまで敷地を覆っているかという数字で、「建蔽率」となると何パーセント敷地を覆っているかということになります。「許容建蔽率」という言葉がありますが、これは法的にその敷地に対して何パーセントまで建てられるのか？という値になります。このときに敷地を覆うというと書いたのは、要するに敷地上空から鉛直方向に敷地を見下ろした際に建物が占めている部分が「建築面積」に当たるということになります。
