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対比的にみれば、日本は木造の文化、それに対して西欧は石の文化と言っても大きく間違いは無いかと思います。日本の場合、石材が使われているのは、石垣などの外構用の素材や建物の基礎としての礎石など建物自体から少し離れた部位です。（古墳時代の石室の様な例外はありますが。）

図5-2-1:石垣

図5-2-2:礎石

一方で西欧では古代より石が建築物の構造材として活用されてきました。その最も有名な例は古代ギリシアのパルテノンでしょう。その他、ローマのコロッセオや（欧州ではありませんが）インドのタージマハルなども石、それも大理石で建築されています。

図5-2-3:パルテノン

現代ではコストの面から石の組積造によって新築の建築物を建てることは殆ど見ることはありませんが、それでも19世紀のオスマニアンの建築などはライムストーンの組積造で出来ていますので、西欧では随分と長い間、構造材として石の利用がされていました。
ところで一言で石と言っても、その種類は自然のものであるということもあり、相当な種類が存在しています。まず、
第一の大分類としてはその石の成り立ちから、火成岩、堆積岩、変成岩の3種類があるとのことです。

5. オフィスビルの素材

オフィスビルの執務空間ではあまり石が使われるということはありませんが、エントランスの壁や床、建物の外壁にはよく使われます。それは機能的に石が必要であるというよりも、石のもつ素材のイメージ、高級感や重厚感、ある種の安定した感じがオフィスビルの顔としてふさわしいということなのでしょう。事実、もちろん石の素材にもよりますが、単価でいえばタイルやセメント板よりは高価ですし、事実、重量的に重いということが重厚感と関係はあるように思えます。
また、石は100％自然のものです。採石場で切り出してきて、板状に加工し、表面の仕上げを調整するだけで、そのまま建物に取り付きます。現代建築においてこのように自然素材のまま使われるのは、木と石くらいのものかもしれません。中層以上のオフィスビルが木造で作られることはないでしょうし、火災予防から構造以外の部位にも木が使われることは多くありません。それを考慮すると石がオフィスビルの中の唯一の自然素材である場合がほとんどかも知れません。

３．個人では入手困難な情報を調査・記入する

物件広告には記載されておらず、個人のオーナーではやや入手が困難な項目になりますが、付き合いのある仲介会社などをうまく活用して、募集条件比較表を完成させましょう。

①募集開始日、現空期間

募集を開始してから何ヶ月空室が続いているかは、競合物件の値下げの可能性を探るための大きな情報です。空室期間が長い場合、物件広告の賃料より安くする可能性がありますが、調べてみないと分からない情報です。

②下限賃料：値下げ意思

賃金交渉の下限は非常に答えにくい内容で、この問い合わせは誰もができるものではありませんが、仲介会社やオーナーに直接聞くしかありません。優良企業が入居を希望しているとして、いくらまでなら交渉の余地があるのかずばり聞いてみるのです。リアルタイムで変動するオフィス市場でもあり、下限賃料を決めているオーナーは少ないのであくまでアバウトな数字となります。私の長年のリサーチ経験からすると、ここで出てくる賃料はテナントがほぼ決まる目安の賃料であり、実際にはそれより低い賃料で決まるケースが少なくないようです。

③成約情報

具体的には成約賃料、保証金、更新料、償却費などの条件を指します。これらの情報は業者間でもなかなか出回るものではなく、それなりのノウハウ、情報網が必要ですが、厳密に比較しようとしたらこれらの情報は必須です。物件広告に表示されていた数字より低い賃料で成約している例もあるため、実際の成約賃料を知らなければ完全な比較になりません。

２．物件広告等で入手可能な情報を記入する

募集条件比較表の項目の説明に入ります。表の書き込みを始める前に選定した競合物件にNo.を付けて地図に落とし込みましょう。できれば航空地図がよいでしょう。こうすると同じような条件のビルを立地で順位を決める場合に便利ですし、20物件以上のビルの位置が分からなくなることもありません。準備が整ったら記入です。これらは個人のオーナーでも物件広告などから入手可能な情報です。

①順位

オフィスビル経営の基本Ⅱ経営者としての心構え②でご紹介した物件評価書に基づき、順位をつけます。順位は実際の情報の記入過程で変わってくることもあり、決めつけは禁物です。自分のビルを含めて冷静な判断で記入して、最終的な調整も必要です。

②物件名

同エリアに複数のビルを所有しているオーナーは、空室が多いと賃料設定を下げる可能性が高い傾向にあります。「○○第1ビル」とか「田町△△ビル」のように、物件名から同一オーナーかどうかを判断できる場合があります。

③所要時間

途中の道路事情によっては広告記載の時間よりもかかる場合がありますので、最寄り駅から実際に歩いた要時間を記入します。ビル周辺の状況など、見たからこそ分かる情報を入れておくとなお良いでしょう。

④物件広告の情報

オフィスの階数、面積(坪)、竣工年月日、入居可能日、保証金、賃料、管理費、更新料、償却費は物件広告から転載します。OA床や空調の有無、警備体制などの設備についても記載されているものは同様に転載しますが、設備は貸す側にとってマイナス情報は記載されていませんから個別に確認する必要があります。１９８１年６月１日改正の建築基準法施行令に基づく新耐震基準に適応のビルかどうかもポイントです。微妙な時期の竣工日であれば、建築確認申請日を問い合わせるなど確認が必要です。

総合設計制度以外にもう１つ高さ制限の緩和を受けられるのが、「地区計画」がある場合です。東京の23区内の場合、各区が地域の実情に合わせて、新築の建物に一定の処置を施せば容積率や高さ制限を緩和しますよ、というものです。
例えば中央区の場合、日本橋や銀座、月島などそれぞれ地域性の強い都市空間が形成されていることもあり、それの保持、あるいは改良を目的としてそれぞれの地区計画が設定されています。
例えば銀座の場合きれいな街並がそのエリアの大きな売りとなっています。そこに斜線制限に準じて上にいくほど段々にセットバックしてしまっては街並が壊されてしまうので、前面道路から建物をセットバックさせれば、高さ制限を緩和して、かつ容積率も増加しても良い、という地区計画が設定されています。また、月島の場合は古くからの路地がありますが、都市防災の観点からみれば狭い道に面した木造の家屋は弱点です。この場合は耐火建築物への建替えを促進し、道を広げるように建物をセットバックすることが防災に繋がるために、耐火建築物とセットバックを行えば斜線や容積率の緩和が受けられるという制度設計になっています。